アットオフィスの社長のブログ｜オフィスの移転は、アットオフィス。

日経新聞の空室率からは【見えない】日本経済

2012.05.15 Tuesday

前回は空室率の変化は何から来ているのかを書かせていただきました

【日経新聞の空室率から見える日本経済】

今日はその反対のお話です。

今年の空室率は４月も観測史上最高の９．２３%を更新しています

背景では企業収益は改善している一方で、円高、リストラ、電力不足、

とマイナス要因が続きますので一進一退が続くのではないかと思います

業績改善、空室率も今年はこうなるという予測が出ていますが

こういう話を聞いた時に違和感はありませんか?

そうなんです
なぜ現実と違和感があるかその理由を
新聞紙上発表の空室率集計方法の裏側を明かすことでお伝えします。

意外にも知られていないことですが
日経新聞発表は、都内１００坪以上の統計数値なんです

（必ず新聞の隅に書いてありますよ）

では１フロア１００坪以上のビルってどれくらいあるかというと

都内のオフィスビルの数では全ビルの約１０％足らず。。

つまり棟数ベースで９０％のビルが１００坪未満の中小型のビル
ということです

これは、この新聞紙上の空室率で経済全体を判断するものではない
ということです

あくまでも新聞紙上の数字は、１００坪以上を借りる会社の指標であり
この空室率は大手企業にとっては実態を表すものだということです。

では中小型ビルの市場を表現する公開数字はあるのかというと、無いのです。

小型ビルは数も多く、データベースのメンテナンスがかなり負担になることから

オフィス不動産業界でも公の数字がありません

(当社は中小型の市場判断用に独自の集計値を使っています）

実際に１００坪未満、特に５０坪未満のオフィスビルは、分母となる

数も多い為に空室率は変動は意外にもなだらかであり、新聞紙上の

数値よから受ける印象よりも需給関係は穏やかな変化です。

小型ビルはむしろ、エリアでくくっても分母となるビルの棟数が多いですので
エリアごとの空室状況の数値が信頼できます。

経済の影響を受けてエリアごとの空室率が存在するということです

つまり日経新聞発表の空室率も参考にしながらも

市場全体の数字はまた別にあることを理解しておかないと、

貴社の経営方針が誤ってしまいます。

これはフリーレントの数字にも表れていて
１００坪以上の大型ビルでは６ヶ月～12ヶ月まで拡大して来ましたが

５０坪未満のビルではでは、今でもせいぜい２～３ヶ月というのは前と変わりません

１００坪以上の大型ビル市場と１００坪未満の中小型ビル市場の二つが存在します

今こそ「乱に利あり」

大局からの判断でオフィス戦略を描いてもらいたいものです。

【当社のオフィスデータベースは50坪以下のデータの量では業界屈指の物件数

数の違いを実感してください】

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お知らせです。

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講師：アクマルアブハッサン (AKMAL ABU HASSAN)　

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１９９０年３月マレーシアマラヤ大学卒業

１９９５年３月群馬大学工学部卒業

１９９５年４月東京三菱銀行入行

１９９８年１月マレーシア国際貿易産業省 (MITI）、入省

２００５年７月マレーシア貿易開発公社（MATRADE）大阪事務所　所長補佐就任

２００７年９月ジョムマレーシアジャパン株式会社代表取締役社長就任

２０１０年９月マレーシアハラルコーポレーション株式会社代表取締役就任

マレーシアハラル認証機関日本窓口、日本では唯一のイスラム人が経営する

ハラルコンサルティング会社として、日本初ハラル和牛の開発も行う。

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　　　　　　アットビジネスセンター　セミナー事務局　担当：野田　

啓裕

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日経新聞の空室率から見る日本経済

2012.05.13 Sunday

先日の日経新聞では

東京都内の空室率発表は３月が９．０４％

と若干の持ち直しでしたが

４月にはまた9.23％と過去最高に並びました

リーマンショック以降は過去最高のレンジで高止まりしていますが

この現象は、東京に外国企業がもどらない限りは

回復は難しいと思います

通常の流れでは

企業の業績が回復して人材採用の有効求人倍率が上昇、拡大移転

その結果、オフィスが不足します、そして空室率が改善し、最後に家賃が上昇します

下がるときは

企業収益悪化、有効求人倍率減少、縮小移転、オフィス余り、空室率上昇、募集家賃下落

となります。

この順番は普遍的なもので、バブル、バブル崩壊、ミニバブル、リーマンショックという

流れの中でも同じように起こりました。

有効求人倍率は1倍を超えると家賃相場が上昇します

さてそれでは、今の有効求人倍率はどうでしょう

統計元：厚生労働省　平成17年-平成24年　一般職業紹介状況より　
縦軸単位：倍　グラフ数値は有効求人倍率の実数

このように若干ずつ持ち尚していますが

リーマンショック以降は１倍を越えていません

さらにココに来て

企業の業績改善、正確には収益改善はされてきたものの

空室率改善にいたるまでのステップにに逆行するマイナス要因が多すぎます

ハラルを知る貴重な機会　［講演に無料招待］

2012.05.06 Sunday

「ハラル」を2年ほど前から研究しています

きっかけは香港の友人の紹介から

マレーシアハラル認証機関の日本窓口をしている

マレーシア　ハラル　コーポレーション㈱　アクマル社長との出会いです。

私は、インスクエア池袋でアジア進出サポートを行っていますが

ラーメンチェーンの開発を長年行っていたこともあり、アジアに進出したい

企業、飲食業からの相談を多数受けています。

アジアを知れば知るほど、ハラルを無視できないことを知りました。

最近は新聞でも良く見かける『ハラル』ですが

イスラム圏に輸出や、現地で販売する前に、その食品などがイスラム

教徒が口にしていいというお墨付き（販売許可）をもらわなければなりません。

このお墨付きが「ハラル認証」です・

ハラルといえば２００１年にインドネシアで起こった味の素の事件が有名ですが

味の素はそれを乗り越えて、今ではイスラム圏にハラル認証を８カ国以上取得していて

海外事業売上の30％　７００億円（2009年実績）をイスラム圏が占めています（出典：日経新聞）

味の素事件とは・・

「2000年（平成12年）、インドネシアで、「味の素」の原料にイスラームで禁忌とされて

いる豚肉が使用されている疑いがあるという噂が流れた。

材料として豚の成分を使用してはいなかったが、発酵菌の栄養源を作る過程で触媒として

豚の酵素を使用していたために、現地法人の社長が逮捕され、味の素製品は同国の食料品店

から姿を消した。

同社は2001年（平成13年）2月に商品の回収を終了、触媒を変更したことにより

販売許可（Halal）が下り、社長も釈放され、製造販売を再開した。」

なぜハラルが注目させるかというと、世界総人口の24％１６億人、世界の約１／４が

イスラム教徒であること。

そして、その内１１億人が成長著しいアジアであること。

この成長マーケットに入るには、ハラルが必要不可欠な入場券だからです。

化粧品や医薬品、介護用品、金融などにもハラルがあるということをご存知ですか

又、ハラルという制度は、国や地域によって運営が違うということもあまり

知られていません。

ハラル認証を取得しても使える国と使えない国があるんです。

ＨＡＣＣＰ等の基準と同じと勘違いしている方もまだまだ多いです

ハラルを使いこなすことが、大市場アジア戦略には欠かせません

そこで、

日本では唯一のイスラム人経営のハラル認証コンサルタント会社である

マレーシア　ハラル　コーポレーション㈱のアクマル社長に講演をお願いすることにしました

最近はアセアンセンターで講演するなど、人気者の彼ですが、

5月２４日から祖国マレーシアの元首相マハティール氏が来日して、

第１８回国際交流会議「アジアの未来」に出席することもありアジアに注目が

集まっています。

このタイミングでハラルを知っていただく良いきっかけということで快く受けていただきました

貴重な機会ですので皆様是非このセミナーを活用してください。

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　　　マレーシア　ハラル　コーポレーション㈱代表取締役

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１９９５年３月群馬大学工学部卒業

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２００５年７月マレーシア貿易開発公社（MATRADE）大阪事務所　所長補佐就任

２００７年９月ジョムマレーシアジャパン株式会社代表取締役社長就任

２０１０年９月マレーシアハラルコーポレーション株式会社代表取締役就任

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インスクエア倶楽部　発足会

2012.04.25 Wednesday

５月２４日

インスクエア倶楽部が発足しました

ンスクエア池袋に入居いただいている皆さまの

交流を目的にした倶楽部です

第一回発足発表会と交流会が

池袋の駅前会議室で開催されました

佐久間さんと阿部さんがこれからの世話役を引き受けて

くれました。（ありがとうございます。。）

まだスタートしたばかりでなにかと決めることもありますので

第一部では運営事務局からの連絡が主な内容。

そして場所を１０階多目的ルームに変えて

皆様の自己紹介からいきなりトップスピードで盛り上がりました

司会の佐久間さんは盛り上げがうまいですね

おかげさまで、皆様にもずいぶんリラックスしていただけたようです

『世代を超えて起業が日本を元気にする！』

エイジレスな、世代を超えたインキュベーション施設。

インスクエアのコンセプトはスタートしたばかりです

（事務方の野田君ご苦労様）

参加された皆様を拝見すると

キャリアのある実力社長と若手起業家ですので

このコンセプトが受け入れられる予感がいたしました。

これからさらに、

サポーターの充実や、実際に交流から生まれた成功事例を重ねて、

本物の、世代を超えた起業支援体制を作りたいと思います。

皆様、

今日は遅くまでお付き合いいただきましてありがとうございました

今日はいきなりのトップスピードでしたが

もう少し速度を落としながら、じっくりと、皆様と一緒に最高の施設を作ります。

啓裕

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＠深セン　

2012.04.22 Sunday

３日目

海外ではいつもおなかを壊す私が、めずらしく元気です

まいにち水に気をつけていたからかな

今日は現地人　長田さんのお招きもあり

中国の深センまで足を伸ばすことにしました。

いままで何度も行こうとして行けなかったので、これは楽しみです

午前中モンコックにまで行き、香港サポートチームの山野辺さんが

運営する日本食ﾚｽﾄﾗﾝで昼食

山野辺さんは現地の日本食コンサルではかなりの腕利きです。

さてここからＭＴＲ（香港の地下鉄）で４５分乗るともう深センです。

車中には日本製紙おむつ、ナイキの靴を大量に手荷物で持ち込む

運び屋さんが沢山居ます

香港には深センに住んで定期券で通勤する方も居るそうですが

この近さなら納得ですね

改札にさきにイミグレがついていてあっという間に着きました

駅前の雰囲気と

駅前のビル

すごい開発です

かと思えば

駅前のこの吹きぬけのビル　ちょうど日本の百貨店サイズです

この中には５００以上あるのではないかという位　沢山の●●もの屋さんが

入居しています

これにも圧倒されました。

そして中心街の人の数　人人人・・・

この人ごみで路上の真ん中でストッキングを並べて売っているおばちゃん

これはすごいカオスだあ・

好き嫌いは別としても、これを見たら市場を感じるでしょうね

人に酔いそうでした

夕飯はシャングリラﾎﾃﾙの中華

ここには感動。

一流ﾎﾃﾙの味でありながら香港の半値以下。。

これなら香港から外食に深センもありだなと思います

（味に集中してしまい写真を忘れた。。）

深センでは、このﾚｽﾄﾗﾝで初めて笑顔の接客を見た。

これも驚き

香港だけではもったいないのでインスクエアが企画する香港ビジネスツアーにはぜひ

深センもｾｯﾄにしたいと思います。

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＠香港　二日目

2012.04.17 Tuesday

この数日は、いつもより１．３倍くらいﾎﾃﾙが高い

大きな展示会があるといきなり跳ね上がります

香港は展示会が有名で、中国本土からもバイヤーが来るし

ヨーロッパからもバイヤーが来ます

元はイギリス領だったからですが、今となってはここは多きな強みですね。

日本の地方産品なども皆香港の展示会に出す理由はこういう

ところです。

シンガポールは金融中心ですが、香港はもともとの金融+流通、それも

中国マーケットに直結するところです。

朝ﾎﾃﾙで目覚めると、いきなり北朝鮮のロケット発射のニュースばかり

韓国放送もＣＮＮも日本も・・・発射は失敗ですね

出張の日課は朝のジョギング

今回は九龍駅の近くだったので海の公園を走りました。

そんなに空気が悪い国の気がしません　なかなかさわやかな朝。

曇り空はここでは晴れみたいな物です

動画

http://youtu.be/ZJPdo-5enDI

カオルーン駅は来るたびにドンドン新幹線受け入れの工事が進んでいる

ここが中国と香港を結ぶ新幹線の終点ですので地価もそうとう上がっている模様

さあ今日はメイン業務の香港労働署です。

（労働署　公営インキュベーションの建物）

インスクエアは日本でも有数規模のｲﾝｷｭﾍﾞｰｼｮﾝ施設ですが

香港のインキュベーション施設は労働署（日本の労働省です）が行っていて

公営のインキュベーションとして若者の就業機会を増やす役割も負っています

案内してくれたのは労働署のＭＡＩＹＯさんと、このセッティングをしてくれた

香港で日本語学校をやっている楊さんです

ｲﾝﾃﾘｱがＰＯＰで面白い施設（施設内部は撮影許可いただけず）のはハローワークをイメージしたら

あまりにも違うので驚くと思います

こういう施設をぜひ日本でも運営してみたいと思いました

なんと畳み敷きのミーティングルームもある。。。なぜｗｗ？？？

極小のちゃぶ台まである（笑）

今後は香港進出の際の人材確保を一緒に協力していただく

ことになりました。

インスクエアのメニューとしも香港のこの施設で人材募集のプレゼンが

できる関係はとてもありがたいです。

午後は

ショッピングセンターで待ち合わせしてあの怪しい箱の受け渡し

です。

中味は。。。。

京都の老舗の大福もちでした。　１５０個くらい入っています

これは中に怪しいもの入れて運ぶように思われますね。（笑）

その場で大福試食会。

大福だからでしょうか、冷凍で７６時間持つといわれましたが

出来たてみたいでかなり旨い。

（無事　お役目はたせて満足感）

ショッピングセンターのﾌｰﾄﾞｺｰﾄはうどんが人気だそうです。

ちまみにこの商品はないでしょう。。

さらに

日本から依頼を受けていたコーズウエイベイの店舗候補地の視察

インスクエアの進出サポートには出店というものも入りますので

優良な物件を入手できるルートを確立できたことは大きいと思います

日本で飲食店の開発をやっていた経験が生かされてうれしいですね。

こんあ優良居ぬき物件はとてもめずらしいとのこと

この近辺は値上がり世界一だそうです　日本なら銀座ですね

香港で活躍する日本人のサポートチームが出来てきました。

夜はサポートチームと海鮮です（香港といえば海鮮なんですね。。連日です）

このお店は昨日の海鮮よりワンランク上だそうで、さらに旨い。

厨房の食材をこっそりパチリ

この大きな棒のような貝が旨いんです。

三日目に続く・・・・

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＠香港　初日

2012.04.15 Sunday

４月１２日

北朝鮮のロケット打ち上げ予定日は今日からです

インスクエア池袋の入居者藤田社長からの密使も兼ねて

来ています。

昨日怪しい箱を預かった際に、たまたま国際流通業務の方が居て彼が箱の

中味をみたら、これはレントゲンで怪しい画像になるので「ぜったいに検閲で引っかかる」

といわれていました。

そんな心配もありましたが無事到着しました

初日は軽く海鮮を食べて、現地で待っていた浜又喜さんと

この数日の行動打合わせ。

浜さんは数年前に香港に渡り、飲食関係の立ち上げコンサルとして

実績を上げた人物。

私のラーメン時代の友人ですが、現地ではちょうど現役世代入れ替え

のタイミングで頭角を現してきました。

日本の飲食レベルは世界最高峰だとも言われていますが

彼が手がけた日本の店舗も大繁盛店を連発している本物の実力者

ですので、香港に行って認められないはずがありません。

インスクエア池袋のコンテンツを作ることが目的で来ていましたので

この数日はキーマンとの打合わせが続きます。

ということで、体調管理を気にしながら、初日は軽く海鮮料理。

地元の人しか来ない店はほんとにうまい。

中国の深センから長田さんが駆けつけてくれて、

最新の情報をいただきました。

彼の調査会社は今回の重要な提携先です。進出には事前調査は欠かせませんが

彼は深センに移住して香港含めた広範囲のエリアを見ています

この怪しい風貌からは仕事が想像できませんが、現地調査というのは

現地情報を得るために現地化していきますので、むしろ現地人に思われる

ことが重要なのでしょう（七曲署の山さんみたいなものでしょうか）

これは私の勝手な意見ですが

風貌から想像できないいいレポートが出てきます。

彼のレポートは評価が高く、大手企業がクライアントになっています。

インスクエアの提携調査会社としてとても期待しています。

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中国が気になる

2012.04.04 Wednesday

中国から目が離せない。

当社も当面は香港との提携からスタートしますが

アジアへの進出サポートは重要なビジネステーマになりますので

ますます中国は気になる存在です

３月の日経の記事が二つ

１５日の温家宝首相の会見

一昨年の尖閣諸島の一軒では悪名を高めたように

中国国家権力を象徴する存在でした

尖閣諸島問題の時にはいち早くアメリカに飛び、アメリカ在住の華僑グループに向けた

会見は自国の理論を展開するハードネゴシエーターの顔でした。

一説では日本贔屓？とも言われていた温首相とは、私のなかで特異な存在。

その首相の事実上の退任会見ですので成果をひけらかすと思っていましたが、

意外な内容でした

経済、不動産、重慶事件などいくつかのコメントがありますが、

時に最後の首相在任期間の回顧が意外でした。

「首相になってすでに９年能力に限界があること、体制上の原因もあって

私の仕事には多くの不足があった。

国の最高行政機関の責任者として、任期中に発生した経済、社会問題は

全て私に責任がある。

後継者は必ず私より良い仕事をするだろう」

http://ao-ceo.jugem.jp/?day=20101105

尖閣諸島問題のときに思った印象とはずいぶん違う

普通の経済人のことばですし、謙虚です

いったいなにが起こったんだろう

そして１６日の記事

まさにこういうことが起こっているんですね

習近平は穏健とは言われますが

改革派の温首相とは遠い存在

そういうなかで薄熙来（ポー・シーライ）は守旧派の急先鋒であり

重慶の発展で大きな実績をのこしていた

しかし、改革に逆行するポーシーライの台頭は政治バランスを崩す

理由はともあれ重慶事件としてポーシーライは解任され、事実上政治生命を絶たれた

（党の権力者が解任されるというにはありえないこと）

今年は政治闘争が続くと思われるが、世界の工場になり経済発展をもたらしたのは

紛れもなく胡錦涛国家主席と温首相のダブルトップによる長期安定だったはずであり

これからの政治バランスの結果しだいでは大きく舵が切られる可能性がある

世界の工場としては高くなりすぎた人件費、一人っ子政策による急激な高齢化

かつで誰も経験したことのない難しい舵取りが次世代政権の課題だと思う

安定した政権運営と香港の一国二制度を維持してもらいたいと強く思います。

啓裕

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２０１２年

2012.01.01 Sunday

年末年始を京都と奈良に移動しながら過ごしました。

今まではスキー場で過ごすことが多かったので
こういう落ち着いた時というのもいいものです。

世界遺産の石庭　

元旦０時に顔を見せてくれる奈良の大仏様

今年の仕事のテーマは、未来への基礎作りです。
①オフィスビルの空室対策のさらなる進化

②オフィス移転提案の進化
③アジア圏への人の流れ

オフィス不動産業界は、空室リスクがますます上昇すると思われます。
就労人口の動態から、この流れ5年は変わらないでしょう。
もし変化が起こるとするならば、日本に企業が海外から移ってくるか
日本の起業数が増加するかだけです。

一方では、ビルの老朽化が進んでいます。
稼働率の良い時代ならば設備投資も出来ましたが
中小型のビルオーナーには修繕積立と中長期修繕計画

という概念が少ないためにこれからのテナント誘致合戦には不利でしょう。

まず、法人全体は増えていませんが、起業数はどうでしょうか？

資本金１００万円未満の小企業の
起業数に限ってはリーマンショックの前に戻って来ました。
４０歳以上の起業が６０％を超えています。

円はいつまでこの異常な高さが続くのか、日本の若者は起業時から
アジア圏を目指している人が増えています。
飲食業会などは、アジアに目を向けることで、生き残りを
かけています。

人の流れが変わり始めました。

ユーロが崩壊する可能性も、急激な円安の可能性も否定出来ません。
この状況の中で、企業の移転で最適解を提案し、オフィスビルの稼動を
させて行くことこそが私たちの役目です。

なにがどちらに進んでも対応できる基礎を作ります。

今年は、
新規の事業を2月にスタートし、その答えを出して行きたいと
思います。

①オフィス移転提案

②オフィスビルの空室対策
この分野をより深く掘り下げて、進化させて参ります。

啓裕

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HKBS西遊記in香港

2011.11.21 Monday

新ビジネス用のサービス（ＨＫＢＳ）立ち上げの為に週末香港に入りました

ＨＫＢＳは、池袋の新ビジネスにどうしても必要なサービスメニューですので
とても重要です。

香港側は１０年来の友人の浜さんにお願いして、打合せの調整をしていただいた
のですが、

まさかここまで準備してあるとはというくらいに、コンセプトの説明もしてあり
さらには、これも必要ではないかとドンドンふくらみ、想定もしていなかったような
コンテンツを取り揃えてありました。

日本側からは私のほかに、地方ビジネスに強い東京事務所の佐久間氏
WEBを担当していただく千葉氏と皆さん手弁当で参加していただきました。

到着したのが１６時半　それからすぐにオーシャンをたずね（TV番組も持っている）
好感触。。。
幸先の良いスタートです。

場所を変えて、金融のプロのお二人

夜は現地日本人チーム（現地で活躍する日本人社長やビジネスマン）との
日式（宴会）ﾐｰﾃｨﾝｸﾞ　

香港のすき焼き　以外に旨い。

こちらで活躍するというか日本を飛び出すひとは皆濃い方が多いですね。
それにしても忙しい中こうして集まっていただけることに感謝です。

翌日は殺人的なスケジュールで面談をしていきました

スターフェリーで香港島へわたり（ここだけちょと旅行気分です。）

アップルストア香港のすごい人ごみを横目に移動中

財務、法務チームとのミーティング

人材教育のプロチームと

これだけの有能なメンバーに説明して集めていただいたNAOMIさんの
働きがあればこそだと思います。

面談スケジュールを無事にこなして　お疲れ様会

コンテンツの詳しい話はまだ出来ませんが

とにかく面白いものが出来ることになりそうです。

後から聞きましたが、香港チームはこの３ヶ月間のミーティングの量とディスカッションの量は
半端じゃなかったそうです。

奇跡が起こるときというのは起こすだけの熱意と天の刻が必要です
浜さんの熱意が、ここまで運んできてくれたことに感謝いたします。
そして、この企画を信じてここまで調整していただいたＮＡＯＭＩさん無くして
成功はありえません。

関係者皆さんがＨＡＰＰＹになる企画ＨＫＢＳは何が何でも成功させる責任があります。
２月オープンに向けて全力で走ります。

出発したときにはHKBSチームでしたが、終ったときにNAOMIさんから
「西遊記みたい」と言われたそうです。

私の壷にはまりました。
熱意の塊孫悟空、好奇心旺盛なやんちゃ者猪八戒・・・・・・面白い
番外編
香港№1お洒落なカフェで　椅子が光る仕組みを分解する佐久間さん
全交通機関を制覇して精力的に町も見ていました　尊敬すべき行動力です。