この10年を振り返ると見えるものがある

  • 2016.03.14 Monday

あまりに時が経つのが早すぎて時間感覚がマヒします

2008年リーマンショックから2010年まで、
日本を支えたのは中国の経済発展だと言われていました、


2010年尖閣諸島衝突事件、
2011年東日本大震災、

2012年竹島問題、
2012年中国反日デモ

その結果、日本の外国人観光客は激減、
次はチャイナプラスワンと大騒ぎになり、
急に東南亜アジアに目を向けだした。
ここからハラルブームの始まりです。
 
第二次安倍内閣が2012年12月発足
2013年後半から為替が80円台から100円台に
その後、
2013年東京オリンピックが決定、
2013年和食が世界文化遺産に認定

2014年後半からは為替が100円台から120円台に


2013年から訪日外国人は急速に拡大して空前のインバウンドブーム、
国内のホテルは軒並み不足しだした。
 
この流れ、歴史的な背景があるものの、じつはほとんどが
為替と連動していて腰を据えた投資ができるものか不安がありま
 

 



インバウンドは為替に左右されるかもしれませんが
確実なことがあります。

世界人口の1/3はイスラム文化圏になるという人口動態予測の

未来予測はブームではなく確実です。
 
日本のいいもの、和食という自分たちの強みとを武器に
海外に向けた動きはこれからも続くでしょう。
原点回帰というよりも当たり前の判断だと思います。

当社もこの流れはしっかり押さえていきたい。

 
 

攻めと守りの不動産セミナー 開催しました

  • 2013.11.11 Monday
JUGEMテーマ:ビジネス

11月6日 東京駅にて「攻めと守りの不動案セミナー」と題して
相続のプロ、格安リフォームのプロ、有効活用のプロと言われる
会社が一堂に会してのセミナーを開催しました。
ビルオーナーを集めるセミナーとしては大盛況でした。

私は2番手でオフィスビルの空室対策、有効活用の分野だったのですがが、前日に日経新聞がこの、一般人が見たら間違った方向に誘導するような記事を出してくれたものですから、オフィス屋魂に火がついてしまい、急遽資料を作り直し、オフィス市況を徹底的に解説してしまいました。。。。
シート1 日経新聞20131105オフィス市況.png
 
「しまったああ、私の担当は有効活用だった」と思った時は既に遅く

なんとセミナーで話すことを半分残すという大失態をしでかしてしまいました。
(来場の皆さんすみません。続きは後日やらせていただきます。)涙。。

そんな熱をいれて私が伝えたかったのは、オフィス市況の最新情報であり、
新聞記事と現場の違和感の真実の姿なんです。
折角ですので、ちょっと解説いたします。

まずこれが2010年からの都心5区の空室率の推移です。
これを見るとかなり改善している感じが伝わると思います。
シート3.jpg
でも、2002年に遡って推移を見てみると、この最後の3年が
今回のニュースになっている改善と言われている部分です。
リーマンショック以降にいかに長い期間にわたり空室率が高止まり
していたかが分かります。
シート4.jpg
さてその空室率の裏には新築のオフィスビルの竣工、それも
どんどん大型化して来ているんです。
既存ビルの空室率に重ね合わせるとこんな感じです。
シート5.jpg
次のグラフは平均賃料です。
景気と品薄の影響で新築ビルの賃料が大きく改善して来ていますね
過去にもこれと同じ状況があります。2004年〜2006年です
その翌年にリーマンショックがあり、急激に悪化しました。
ただし、この時と大きな違いは、なんと、既存のビルの賃料がまったく
上昇していないばかりか、下がり続けているということです。
シート6.jpg
この原因はなんでしょうか。  大きくは4つあるのですが
まず第一は、継続的な供給量です。
あんなに騒がれた2003年問題でさえ貸室の面積は5%UPでしたが
2002年から約10年の間には24%も貸室面積が増えています。
シート7.jpg
その他にも、労働人口の減少傾向、クラウド化が進んだことでオフィスを
必要としない働き方が定着してきたこと。
そしてビルの老朽化が進んできたこと(震災でさらに避けられるようになる)
シート9.jpg
まとめますと
新聞記事でもよくよく読んでみると新築と書かれているように
新築の状況と既存ビルの状況はかなり違っています。
その既存低迷の理由は、大きな4つであり、それは基礎的条件なので
急に改善することはなく、まだまだその傾向は変わらず
既存ビルの​家賃は上がるようになるには理論上は今から3年間
市況が継続して良く成り続け、全体の空室を消化して行かなければならない
ということです。
シート10.jpg
だからこそ、既存ビルの空室対策は
会議室「アットビジネスセンター」とサービスオフィス「インスクエア」が
有効になって来ます。
フリーレントを考慮すれば、その選択肢がいかに効果的かが分かります。
収益の差など。・・・ああここが本当は話さなくてはいけないポイントだったのに。。

今回は有効活用の話が全部できなかったのです。。(涙)












 

マレーシアのサポートチーム作り

  • 2013.07.07 Sunday
 インスクエアのアジア進出サポートでマレーシアクアラルンプール(KL)まで行って来ました

KLはご縁があり、4年前から行くことが多く成りましたが、自ら身を切って

進出のテストをしてきたというのが、本当の所です。

 

ASEANの中でも法的に整備されてるのはイギリス法で管理されている代表が

シンガポールとマレーシアです

シンガポールは今更説明もいらないと思いますが、マレーシアも進出しやすい国だと

今回の出張では確信しました。

 

この4年間の間には自分が進出するつもりでゼロからスタート。

最初のKL案件は、正直言って失敗でした。

いまだにその後処理をしていますが、その中で出会った現地の有力な方々が今になって

素晴らしいサポートネットワークになっています。

(苦しんだ分だけ財産になりました)

 

あらゆる情報を収集していたらハラルに出会い、今のハラル関連サポートが始まり

勢いがついてきたのが今年です。

 

そして今回の大きな出会いは、マレーシアで実績のある日本語対応可能な

総合コンサルタント事務所です。

日本からマレーシアへの進出サポートでは歴史もあり昨年は日本で表彰も

されているプロ集団。

今までは日本の大手を中心にサポートをしてきましたが、インスクエアの理念に

共感頂きこれからガッチリ組んでいただけます。

 

いままでも何人かの進出コンサルタントと会いましたが、Mrリックの考え方は

日本企業のことをしっかり理解されてフィット感がいいし、長年日本で生活して

日本のコンテンツの強さを良く知っています。

彼はマレーシアの東方政策1期生ですので人脈も豊富、ビジネスセンスもいいのです。

そしてなにより実務を担うスタッフが経験豊富で調査や申請などの実績が抜群です。

7月中にインクエアのサポーター登録を致します。

インスクエア池袋にはオフィスも作り時々来てもらいますので、もういつでも相談は可能です)

 

この事務所は日本の大手以外は通常やらないところを、日本の中小企業や元気な個人が

日本を飛びだして行くのを応援することに共感いただけ、インスクエアを

応援してくれることが決まりました。

ハラルに関する申請実績もありますので広範囲に相談ができます。

 

これでマレーシアに関しては、ハラル関連も含めて進出サポートの

メインチームが完成しまたので、企業進出、飲食店進出、OEM進出、ハラル認証申請まで

フルサポーとが出来ます。

 

つまり、事前市場調査、事前見学ツアー、事務所探し、店舗探し、法人設立、会計回り、

法律関係全てがチームワンストップで完成します。

それも、どのチームも日本語対応可能で、それぞれの実績は豊富です。

日本側のサポーターもプロ集団、これから、ハラルを皮切りにいくつかのビジネスツアーも組みますので、

いよいよ楽しみになってきました。

 

今回一番の成果報告は以上ですが、旅のTOPICSを書きますと 

初日の夜にアローストリートの屋台街に繰り出すと、長旅で疲れた体にからい?

食べ物がきつかったのか、初日からいきなり腹を壊してしまった(〒・〒)

 

二日目は提携先のサービスオフィスセントロを訪問、夜遅いのに社長自ら待っていてくれて

案内をしてくれました。本当に出来たてほやほやの施設です。

インスクエアの利用者がふらっと立ち寄れて仕事のできるこのような施設を

これからも増やして行きたいと思います。

まだ腹の調子がわるいので、おなかにやさしいものを選んで食べたら、こんなうまい

ヌードルは初めて食べました。(笑)

実は観光客には出さない裏メニューからチョイス。。

このヌードルのおかげで、昨日のおなかが治った

(場所はKLタワーの近くで有名な夜景スポット)

 

3日目は

郊外の施設を視察、お洒落エリアバンサーで最後の夕食。

ここも地元の方が一押しのお店、ダックローストのチャーシューメンが絶品。

 

最後にエアアジアのレッドカーペットチェックインを初体験。

専用ラウンジでゆったり1時間仕事ができて時間が来たら、

この強面兄さんが私の搭乗券をもって並ぶ人々を横目に特別ルートをガンガン先導してくれ、

最後にはゴルフカートのような乗り物が玄関で待機、これに乗って誰もいない清掃中の機内に運ばれました。


時間はたっぷりあるのに予想以上に大げさなサービスでびっくり。

話ネタにはいいサービスですがもう使わないかなと思いながら 羽田に着くと

(◎_◎)なんと荷物が一番に出て来た!!

また使いたくなりました。


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