オフィス相場の変わり目の読み方

  • 2015.05.18 Monday
みなさんの会社でもこれから家賃交渉があると思いますが
最近のオフィスビル相場気になりませんか?
 
ここにきて、潮目が変わって値上げの交渉をしている
ケースが出ています。
 
とはいうものの、
20〜50坪
50〜100坪
100〜300坪
300坪以上
 
まったく内容が違うんです。
 
 
さて、
5月15日、先週金曜日の日経新聞23面ですが
 
「オフィス空室率22カ月ぶり上昇 中小ビル苦戦目立つ」
 
この表現は誤解を生みますね。
いろいろな捉え方できますね。

電子版で詳しく読む
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO86802840U5A510C1QM8000/
 
 
オフィスビルの仕事をはじめてからかれこれ27年になりますが
こういう記事を見ても鵜呑みにできません。
コツをお教えします。
実態を把握するのは簡単で、空室率が変化するのは二つの要素です。
 
短期的なのと、地域性では「供給」の影響が大きい。
新築のオフィスビルの動向と近隣の空き状況です。
 
長期的なのと、全体感では「需要」の影響が大きい。
景気動向指数と有効求人倍率です。
景気動向指数 http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di.html
有効求人倍率⇒ http://www.mhlw.go.jp/stf/houdou/0000083467.html
 
ではあなたの入居するビルの価格はどうなんでしょう。
気になりますね。
言うまでもなく需要と供給で家賃相場が決まりますので
先の基礎的な流れを押さえた上で、同規模ビルの情報を確認します。
同規模ビルを探す⇒ http://www.at-office.co.jp/
 
 
それと大事なのは、新聞の数字で出てくるのはワンフロア
100坪以上の規模のビルだけだということ。
(意外にもここが知られていないことが多い)
新聞の見方はこちら⇒ http://ao-ceo.jugem.jp/?eid=432
 
 
あなたのビルの家賃相場見えてきましたか?
今年は早めに対応の準備したほうがいいと思います。
 
それではまた、
市況の変わり目にはまた解説します。

仲介会社選びのコツ

  • 2010.09.24 Friday

虫の音が秋らしいのですが

暑さはまだ続いています

さすがアジアで一番熱い都市ですね。



さて今回は、仲介会社の選び方です。


仲介会社にも大小ありますが、
社員数30名を超えるような一定規模以上のオフィスビル仲介会社であれば、
各社が保有している物件データの量自体には、あまり違いはありません。

但し、これは大規模物件(1フロア100坪以上)の場合であり、
中小規模物件は大規模物件と比較すると、物件数が多いため、
各社に同じ条件を提示しても、提案される物件にはけっこうばらつきが生じます。

また、同じ物件であってもなぜその物件を提案するのか、といったプレゼン能力
にも差が出ます。


基本的なことですが、提案段階で差が付くのは、
あなたの会社が求める物件条件を深く理解し、その知識に自分なりの見解を
加えた選定、提案ができる営業の存在です。


最初の商談時に、どれだけ掘り下げたヒアリングをしてくるか、
また初期提案を受ける際に、各ビルに対する深い知識を確認することで、
この辺りは概ね判断できるかと思います。

また、ビルオーナーとの交渉も基本的には担当営業が行なうことになりますので、
実際に実力も探りながら話しをすることをお勧めします。


仲介会社の選定に企業規模や知名度を重視することは当然だと思いますが、
実は、
中小規模のオフィス物件は、大手の仲介会社は積極的には扱わないケースが多いのです。

その理由としては、仲介会社の立場から見た場合、中小物件は手数料
(=賃料)が安い。
一方、中小物件は物件の量が多いため、営業効率が悪くなるためです。

ずいぶんはっきり書きましたが、営業会社ですのでこれは事実と思ってください。


アットオフィスは、
この旧来の非効率な仕組みをぶっ壊して、
20坪〜50坪の中小ビルでも毎日大量に情報更新できる
仕組みを作ったことが原点です

インターネット技術を使って効率良く物件提案を
行うことが出来れば何時もお客様に最高の物件提案が出来ます。


この仕組み。是非触ってみてください。
右の画像でデモが見られます

下をクリック
『ビルケンドットコム』
http://u.biruken.com/

≪takahiro≫



オフィスビル仲介会社の仕組み!!

  • 2010.09.16 Thursday

さあいよいよ物件探しの第一歩

どこのオフィス仲介会社と付き合うかですが

まずその前に、オフィス仲介会社の仕組みを知ると

どう付き合うべきかが分かってきますので


今日は、仕組みについてお話します。


オフィスビル仲介会社のビジネスモデルは、一言で表現すると

「成果報酬型の手数料モデル」です。

契約の成立に伴って、借主である企業から成約賃料の1ケ月分を
仲介手数料として頂きます。

また、貸主であるオーナーからは、業務委託手数料を頂く事があります。
オーナーと仲介会社間の取り決めにはさまざまな形態があり、
物件によってはオーナーからの手数料は発生しないケースもあります。

【住宅仲介との違い】

ビジネスモデル自体は、住宅の仲介ビジネスと良く似た形態ですが、
利用者側の立場に立って使い方を考えると、実は大きな違いあります。


住宅を探す場合は、あくまで物件単位で探して、
その仲介会社がマッチする物件情報を持っていなければ、
他の仲介会社を探す、という物件ベースの利用イメージになるかと思います。


一方でオフィス仲介の場合は、業者を選定した上で、要望を伝え、紹介を受ける、
というスタイルが基本となります。

この違いは、よほど小規模な仲介会社に依頼しない限りは、各社で
保有している物件情報量自体にはあまり差が無いためですが、
結果的にサービスの質の部分で提案内容が大きく変わってくることになり、
仲介会社の選択が大きな鍵になります。

【交渉能力も重要】

また、オフィス物件の場合は、
契約締結までにオーナーとの交渉が必要となる場面が多く発生しますが、
当然ここでも仲介会社が大きな役割を担います。

このように、仲介会社の選定が移転の成否を分ける上で、非常に重要になってきます。


では、どのような視点で仲介会社を選定すれば良いのでしょうか?


東京だけでもオフィス専門仲介会社は50社以上ありますので

選び方を知ることは重要ですね





次回は仲介会社の選定方法をお伝えします


大竹

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エリア検討での注意すべき点!!

  • 2010.09.13 Monday

先週台風が去って、酷暑も山を越えた気がします

アジアで一番暑い都市は東京だそうです

営業マンにとってはとても厳しい環境です。


夜中に熱中症で死亡したニュースはありましたが

営業マンが熱中症で倒れたというのはあまり聞いたことが
ありません。
スーツを着ていると、倒れても不思議ではないと思うのですが、
不思議です。

さて今回は、 エリアを検討する際の注意点です。



まずは、社員への影響について。

移転先オフィスが、現在のオフィスから離れた場所になる場合、
当然ながら社員の通勤、生活に影響が出ます。


通勤時間が変わり、家を出る時間が変わり、
家庭があれば家庭の生活リズムにも影響が出ます。


もちろん、良い方向に変われば満足度の向上に繋がりますし、
若い社員が多い企業であれば、フットワークも軽く、
自然と新しいオフィスの近くに引越してきたりもするものですが、



最悪の場合、移転先の場所が理由で退職者が増える
ことは、中小規模/ベンチャー企業では決して珍しくありません。
きちんと移転先決定の理由を説明するなど、
注意を払うのに越したことはないと思いますし。
 

社内告知は用意周到に行うべきだと思います。



次は、同業他社についてですが、


これは、以外に忘れられていたります。



近隣のビルにライバル企業や同業他社が入っていたら、
外での食事の時などもうかつに仕事や会社の話ができないなど、
お互いあまり気持ちのいいものではありませんね。



移転エリアの目星をつけた際に、同業他社の所在について、
念のために一通り調べておくに越したことはないでしょう。


どうしてかと言うと、
利益構造が似たようなモデルの同業他社は、
自然と賃料相場が同じような地域やビルに入っていることが多いのです。



またある意味、移転先検討の際の参考にもなりますので
一石二鳥ということで、同業他社は必ず調べてください。
 



いかがでしたでしょうか。


オフィス移転失敗しないためのノウハウをテーマに書いてきましたが

いよいよオフィス探しが始まりました。

そんなときに当たり前だけど、言われて「はっと気づくこと」があります。


移転した後では遅いので、当たり前と思われることも改めて確認する慎重さ


大切にしてください。



大竹

      ★明後日に迫りました★

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まだ間に合います

日時:9月15日(水曜日)16時30分開始
場所:アットビジネスセンター池袋駅前
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お申込み
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今回のセミナーでは、
・これからオフィス移転を検討する経営者様
・オフィス移転において中心的な役割を果たす総務のご担当者様
に向けて、弊社がオフィス仲介事業で培ったノウハウを惜しげなくお話しいたします。

《セミナー内容抜粋》
 1.失敗しない移転のコツ
 2.移転費用、いくらかかる?
 3.移転エリアの検討
 4.仲介会社の上手な使い方
 5.ビル内見時のコツと注意点
 6.契約締結時の注意点
詳しい内容はセミナーをご覧ください。


移転エリアの考え方!!

  • 2010.09.10 Friday

オフィス移転の注意点として

事前の整理の仕方

キャッシュフローの考え方、注意点などをお伝えしましたが


ココからは、いよいよ物件の探し方に入ります


そして、今回はエリア選定に仕方です


移転エリアの選定は企業毎にさまざまな要素を考慮して

決定する必要があるため、共通の正解はありません

しかし

抑えるべき要素を整理しながら、判断の材料とするポイントがありますので
まとめたいと思います


移転エリアの決定要素とは・・・・・

企業が移転するエリアを検討する際、一般的には以下の要因を加味しながら
意思決定がなされます

1.・・顧客 得意先との距離感、営業ルートの利便性、効率性

2.・・社員 社員の通勤時間、交通費

3.・・経営者 経営者の通勤、土地勘、憧れなど

4.・・企業イメージ 企業のイメージやブランド

5.・・業種、競合 同業他社、競合企業の所在

6.・・賃料相場 エリアの賃料相場

ココでのポイントは

【各要素をバランスよく】検討することです。


中小規模、ベンチャー企業の場合、

経営者の判断で決まるケースが多いと思いますが、

上記要素をバランス良く加味しながら、

ステークホルダーにも納得の行く説明ができる決定を心がけてください。


今日の内容はいかがでしたでしょうか?


沢山の要素があるようでもまとめてみると6項目程度なんですね

感性に流されると後で痛い思いをしますので要注意


また、上記要因の中でも、特に注意すべきポイントがありますので


次回は、その注意するポイントをお伝えします。

(参照:オフィス移転用語 http://www.at-office.co.jp/guide/word/



 大竹

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移転でのキャッシュフローの注意点!!

  • 2010.09.07 Tuesday

移転ではキャッシュフローを忘れずに管理することをお奨めします。


特に契約によってはお金の動く時期が大幅に変わりますのでご注意して下さい。


仲介の仕事をしていると、

アドバイスできる点がたくさんあります。


かかる費用の話を書いてきましたが


オフィス移転にはそれなりの出費が必要となります。

収益を改善するための、コスト削減を目的とした移転であっても、

一時的なキャッシュフローは悪化しがちですので、

銀行の融資を受けて、資金に余裕をもった状態で移転を
検討されるケースも多くみられます。


普段から銀行とのお付き合いは大事にしておきましょう。

 

戻ってくる敷金(保証金)を移転費用に目論んだ上で

移転計画を立てるケースがありますが、


敷金の返還は退去後3ヶ月、6ヶ月のケースが多く、


どんなに早くとも退去と同時になるため、

お金の流れとしては、


そのまま移転費用に充当することは出来にくい場合があります。


また、

原状回復費を差し引いた額になる点も気を付けてください。


移転のノウハウを公開するセミナーがありますので

ご興味のある方は是非参加して下さい。

無料のノウハウ本もプレゼントされます。


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9月15日(水曜日)16時30分開始です


大竹


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削る費用と削らない費用!!

  • 2010.09.02 Thursday

【移転予算診断】
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試していただけましたか?



限られた予算の中でコストパフォーマンスを高めるには

メリハリが大事です。

今日は注意すべき点を書き出したいと思います


「新しいオフィスで心機一転!」

これは誰でも思うことですが

費用を抑えれば、売上を上げるのと同じことですから
ここは慎重に考えましょう


移転に伴ってパソコンや机・椅子などを買い
換えるケースも多いかと思います。

社員満足度を高め、社内の雰囲気に勢いをつけるには良い機会かと思いますが、

経営的視点から考えた場合は、名刺や封筒など、かならず変更が必要となる

備品から順番に優先順位をつけて、本当に必要かどうか冷静に検討されることを
お勧めします。

什器やパソコンは、処分するのにもお金がかかるとうことも
以外に忘れがちですのでご注意。

又、形のないものの代表格が引越し費用です

ゆえに値引きも厳しい要求が多いです

通常は複数業者から見積もりを取り
コスト管理をされるかと思います。

あまり安すぎる見積もりは、「その分、リスクが高いのでは?」

と疑ってみることをお勧めします。


例えば、保険に加入していない、
作業人員が少ない場合などは、搬入時の建物破損時に、
予想外の出費が出てしまうリスクが高まります。

また、
小規模企業の場合は休日に社員総出で運搬から・・

といったケースも稀にありますが、

建物の養生などはプロの領域です。

適当に養生して傷つけるということも多いですので
以外にリスクが高いことを知って置いてください。


大竹

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家具什器の価格って高いですね

  • 2010.08.30 Monday

 今日は価格交渉に有利な情報をお伝えします。


移転にかかる費用は高額ですので

手間を惜しまずに価格交渉は重要です

ただし、そうは言っても、移転自体が数年に一度のことですので

実務経験で交渉のプロになるには難しい。


最新の情報は仲介業者から集めて

そのほかは、是非このブログも役に立てて下さい

移転にかかる概算費用を自動計算するサイト作りましたので
活用されたらいいと思います

【移転予算診断】
http://www.at-office.co.jp/shindan/index.html


さて

前回は工事費のことを書きましたが、

オフィス移転費用の多くを占めるのが什器類です。


☆椅子や机は値切りやすいって知っていましたか?

メーカーの利益構造として、競合製品が多く、価格を比較検討されやすい

「机や椅子」などの一般オフィス家具は、利益幅を取りづらい商品となっています

もちろんメーカー、製品にもよりますが、什器家具の中では値切りやすい部類に
なります。

 

逆に、パーテーションなどは、相場感が掴みにくいため比較検討されにくく、

交渉しにくい商品です


取り付け工事も必要となる商品等は、意外と割高に感じることが多いかと思います。

はじめて値段を見て、「え?これだけの面積でこの値段?」といった場面も

よく見かける光景です。

机や椅子とは異なり、予算にも組み込み忘れるケースも多いため、
気をつけたい項目です。


今日はココまでにしますが

次回は、削りすぎてはいけない部分の話をします。


大竹


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必要な移転費用

  • 2010.08.27 Friday

 今日は必要な移転費用についての話です


まずは、移転費用のリストを作ってください
これで想定外の移転費用が出ないように準備できます


1.敷金・・・・・・・・ 保証金とほぼ同義。賃料の12ヶ月が主流

2.賃料・・・・・・・・ 契約時に一定期間分の前払いが主流

3.仲介手数料・・・・・ 不動産会社への手数料。賃料の1ヶ月分が主流

4.原状回復費・・・・・ 現オフィスを、契約内容に基づき、借りた当初の
            状態への復元する費用

5.工事費・・・・・・・ 新オフィス入居前に行なう、ビル・内装工事

6.什器・備品購入費・・ 新規に購入する、机椅子、OA機器など

7.引越し費・・・・・・ 引越し業者への支払い費用

8.処分廃棄費・・・・・ 現オフィスの廃棄什器等の処分費用




さらに見落としがちや注意すべき項目を詳しく説明します。

これらはビル側の条件で変って来ますので要注意項目です。

その1は、原状回復費。

退去時に、故意過失で破損した箇所、造作した箇所などを、借りた当初の元の
状態に戻す費用ですが、

契約書内にどこまで戻すのかを具体的に明記してあるケースが多いため、
まずは契約書を確認した上で、現オーナーと確認、必要に応じて交渉を行ないます。

工事業者の見積もりで金額が確定しますが、回復範囲と金額についてオーナーと
トラブルになりやすい部分でもありますので、オーナー指定の工事業者を利用
する場合でも、念のため他社にも見積もりを取るなどの予防手段が考えられます。


気になったら私たちにご相談いただいても結構です。
多数の原状回復をやってきた経験者がおりますので
お答えします。




次が、入居の際の工事費です。

移転先入居時に必要な工事は、当然ながらテナント側の負担となります。
その際、できるだけ低価格で抑えるために各社から見積りをとるのが普通ですが、
中にはテナント側で業者を指定できない工事があります。

建物の構造部分や電源に関わる工事がこれにあたります。通常、ビルを施工した
会社が担当するため、価格競争がありません。それだけに割高になるケースが
多くみられるので、余裕を持った予算確保をして置いたほうがいいですね。

ビルを絞り込んできたならば、このあたりも仲介業者に質問したほうが
いいところです。

仲介業者の上手な使い方は追々お話しますが、疑問に思ったことや、
事前に確認したいことはどんどん聞くことです。


見落としがちな点はまだありますが一度に書ききれませんので
次回続きを書きたいと思います。


大竹



希望条件と優先順位をつけておく!!

  • 2010.08.26 Thursday

今日は希望条件と優先順位についてお話します



移転理由が明確になると、それに伴い、移転物件の条件が見えてくるはずです。
物件の条件は、概ね以下の5つの要素で構成されます。

1. 場所 物件の所在エリア、最寄り駅

2. 大きさ 坪数

3. 予算 賃料、敷金(保証金)等初期費用

4. 時期 決定時期、契約開始時期

5. グレード 築年数、内装、設備

それぞれの内容を仲介会社に伝えて、物件を探してもらうことになりますので、
ここでの各項目を明確にすることはとても重要です。


必要な広さなど、具体的な数値が感覚として良く分からない項目は、
仲介会社の意見も参考にしながら決めた方がよいでしょう。

条件を決めていく際に重要となるのは、その優先順位です。


もちろん全ての条件で100%希望に適う物件が見つかるのが理想ですが、
現実にはある程度妥協しなければならない場面も出てきます。


その際、それぞれの条件について妥協できる点、妥協できない点を

はっきりと明確にし、さらには優先順位をつけておくことで、

仲介会社との意思伝達もスムーズになり、最終意思決定おけるブレが出ることも防げます

 

オフィス移転が得意だという方はほとんど居りません。

「出来れば実務は避けたい」というのが本音でしょう、

2回3回と移転を経験して失敗もすれば別ですが、

数年に一度の移転業務でノウハウを蓄積するのは至難の業。

今回の「2つのポイント」

^榲召垢詬由を整理

希望条件と優先順位

を押さえることで入居した後に「しまった」というような
失敗を防ぐことが出来ます。
ぜひ活用してください。

大竹



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